RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL: PRAZO MÁXIMO DE 5 ANOS

Posted by Felipe Pagni Diniz on

Com base no Decreto 24.150/1934, o Supremo Tribunal Federal já tinha editado a Súmula 178 que fixava o entendimento de que a renovação judicial de contrato de locação de imóveis comerciais teria o prazo máximo de cinco anos, ainda que o prazo previsto no contrato a renovar fosse superior.

Com a promulgação da Lei 8.245/1991, que trata da locação de imóveis urbanos, a redação do caput de seu artigo 51, o qual define que o locatário terá direito à renovação do contrato de aluguel comercial, por igual prazo – suscitou novas discussões e diferentes interpretações a respeito do prazo máximo da renovatória em razão do significado da expressão “por igual prazo”. Sendo elas: se seria o prazo de cinco anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação (inciso II do artigo 51) ou a soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes, ou, ainda, o prazo do último contrato que completou o quinquênio.

Com base nessas premissas interpretativas, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, independentemente do prazo de vigência do contrato de locação comercial, a renovação deverá ter o máximo de cinco anos e poderá ser requerida novamente pelo locatário ao final do período (REsp 1.971.600).

Tudo porque o benefício, anteriormente tratado pelo Decreto 24.150/1934 e, atualmente, pela Lei 8.245/1991, também deve preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade e viole a própria natureza bilateral e consensual da locação.

SALÁRIOS PAGOS INDEVIDAMENTE COMO DIREITOS AUTORAIS OU PROPRIEDADE INTELECTUAL

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Muitas empresas de informática têm pago “direitos autorais” (ou até direitos de “propriedade intelectual”) a seus empregados, mensalmente e em valores próximos – ou até mesmo superiores – aos salários presentes em carteira de trabalho.

O pagamento de verbas de natureza civil, como é o caso de “direitos autorais”, permeia discussão de longo tempo na justiça laboral, havendo inúmeras decisões que reconhecem que tais valores possuem natureza salarial.

E os motivos para o reconhecimento dos “direitos autorais” como salário, geralmente, são afeitos ao fato de que tais verbas são quitadas de forma mensal, em valores próximos ou superiores ao salário, o que configuraria fraude trabalhista.

Mais! Essas verbas são pagas mesmo que tais empregados não tenham produzido qualquer ”criação”, eis que trabalham com sistemas de manutenção ou, ainda, os programas que desenvolveram são simples ou feitos em equipe, não podendo ser precificado qualquer montante de cessão desses direitos a seus empregadores.

Com isso, tem-se que o pagamento de “direitos autorais” por empresas de tecnologia pode ser uma fraude trabalhista com o intuito de mascarar a sua real natureza salarial, impedindo que sejam quitados outros direitos mais como é o caso de reajustes salariais, 13º salário, férias mais 1/3, horas extras, FGTS e todos os demais direitos trabalhistas que tenham como base esse montante camuflado como “direitos autorais”.

TST E O ACORDO COLETIVO SOBRE HORAS EXTRAS ALÉM DA 8ª HORA DIÁRIA

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O Tribunal Superior do Trabalho (TST) reconheceu a validade de acordo coletivo de trabalho em que foi negociada a permissão de prestação de horas extras para além da oitava diária, no regime de turno ininterrupto de revezamento.

Para o TST, ao haver expressa previsão constitucional acerca da possibilidade de se estabelecer normas coletivas para prorrogar a jornada laboral, há de ser privilegiada a autonomia das partes.

Com isso, tem-se mais uma vitória da tese firmada pelo STF (ARE 1.121.633), em manifesto respeito à teoria do “conglobamento”, não sendo invalidadas parcialmente normas coletivas.

A opção do constituinte de privilegiar a força normativa dos acordos e convenções coletivas de trabalho é muito clara e a jurisprudência recente do STF (e aos poucos agora também do TST) tem reconhecido a validade de normas coletivas que afastam ou limitam direitos trabalhistas, já que tal autonomia possui previsão constitucional.

No caso em questão, o TST reformou decisões das instâncias inferiores e validou a majoração da jornada ordinária de seis para oito horas dos turnos ininterruptos de revezamento, mediante instrumento coletivo.

Destacou, ainda, o TST que são constitucionais os acordos e as convenções coletivas que, ao considerarem a adequação setorial negociada, pactuam limitações ou afastamentos de direitos trabalhistas, independentemente da explicitação especificada de vantagens compensatórias, desde que respeitados os direitos absolutamente indisponíveis.

PARTILHA DE USUFRUTO DE IMÓVEL INSTITUÍDO PARA PREJUDICAR UM DOS CÔNJUGES

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O usufruto é um direito real garantido a alguém, para que possa ter a posse, o uso, a administração e a percepção dos frutos e das utilidades de bens móveis ou imóveis, cuja propriedade pertence uma outra pessoa (arts 1.390 a 1.411 do Código Civil).

O usufruto só se transfere por alienação ao proprietário do bem, mas o seu exercício pode ser cedido por título gratuito ou oneroso e realizar-se com terceiros, o que faz com que, em regra, o direito ao usufruto não seja partilhável em casos de término de relações conjugais.

Diz-se em regra porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso de ex-cônjuge que buscava desconstituir decisão que permitiu a partilha do usufruto sobre imóvel.

No caso em questão, após o pedido de divórcio, a demandante requereu a partilha do direito real de usufruto, tendo em vista que seu ex-cônjuge havia transferido a propriedade do bem imóvel do casal para sua prole e ficado com o usufruto exclusivo do mesmo.

Em primeira instância, foi determinada a partilha do próprio bem na proporção de 50% para cada. Já o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença para consentir com a partilha do direito de usufruto, ficando mantida a propriedade do bem em nome da prole do casal.

Ao se manifestar sobre essa questão, o STJ entendeu que a conclusão do tribunal de origem havia sido correta. Tudo porque o uso desvirtuado do instituto do usufruto não pode prejudicar o direito da parte à meação do bem adquirido na constância da união estável.

Destacou, ainda, o STJ que “reconhecido que ambos são titulares do direito real de usufruto, e não sendo viável o exercício simultâneo do direito, absolutamente possível a cessão do bem imóvel, a título oneroso, a terceiro (v.g., contrato de aluguel), cuja remuneração há de ser repartida, em porções iguais, entre os ex-cônjuges. Alternativamente, no caso de apenas um dos usufrutuários exercer o uso do bem, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição da coisa, compensação essa que pode se dar mediante o pagamento de valor correspondente à metade do valor estimado do aluguel do imóvel. Em qualquer hipótese, as despesas do imóvel hão de ser arcadas pelos dois usufrutuários”.

LOTEAMENTOS IMOBILIÁRIOS E A CONTRIBUIÇÃO SINDICAL RURAL

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Nos últimos anos, houve a proliferação de loteamentos imobiliários nas cidades que circundam a capital do Estado de São Paulo, buscando seus proprietários ter uma melhor qualidade de vida e ficar longe dos grandes centros.

Com isso, muitos terrenos, que eram enquadrados como propriedades rurais, deixaram de assim ser e passaram a ser tidos como propriedades urbanas. Entretanto, antes da mudança de enquadramento, as loteadoras sofreram inúmeras cobranças indevidas para o recolhimento de contribuição sindical rural.

Diz-se indevidas porque o fato de ser proprietária de imóveis rurais não faz das incorporadoras ou responsáveis por empreendimentos imobiliários de loteamento uma empregadora rural nos moldes definidos pelo inciso II, do art. 1o, da Lei n. 9.701/98.

O sujeito passivo da obrigação tributária encontra-se previsto no art. 1o, do Decreto Lei n. 1.166/71 e dispõe que os empregadores rurais são aqueles desenvolvem atividades econômicas rurais ou exploram a área em regime de economia familiar para sua subsistência e progresso econômico e social.

O fato das loteadoras serem proprietárias de um imóvel localizado em área rural e não urbana altera apenas a competência do tributo incidente sobre a propriedade (ITR para propriedades ruais e IPTU para urbanas), não sendo fato gerador da contribuição sindical rural, eis que, para tanto, o proprietário deve também ser empresário ou empregador rural.

Caso tenha sido indevidamente cobrado ou tenha efetuado o recolhimento indevido, a Pagni Advogados conta com profissionais que poderão tirar suas dúvidas sobre quando é devida ou não a contribuição sindical rural.

“PETS” E A RESPONSABILIDADE PELO CUSTEIO DAS DESPESAS APÓS O TÉRMINO CONJUGAL

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O Superior Tribunal de Justiça encerrou  o julgamento do primeiro recurso que versava sobre despesas com animais de estimação (“pets”) ocorridas após a decretação do fim de união estável de um casal.

Na ação em questão, um homem havia sido condenado pelo Tribunal de Justiça bandeirante ao pagamento à sua ex companheira de valores referentes às despesas futuras e restituição de despesas pretéritas de 4 cães, os quais foram comprados durante a união estável.

Ao se debruçar sobre o recurso de tal condenação (REsp 1.944.228-SP), entendeu o STJ que a relação entre o dono e o seu animal de estimação encontra-se inserida no direito de propriedade e no direito das coisas, não sendo aplicável (nem por analogia) qualquer disposição acerca de pensão alimentícia que é restrita à filiação e regida pelo direito de família.

Reconheceu o STJ também que as despesas com o custeio da subsistência dos animais são obrigações inerentes à condição de dono e que, ao término de uma união estável, esta obrigação pode ou não permanecer, a depender do que as partes voluntariamente estipularem.

Assim, se, ao final da união, as partes convencionarem que “o animal de estimação ficará com um deles, este passará a ser seu único dono, que terá o bônus (…) de desfrutar de sua companhia, arcando, por outro lado, sozinho, com as correlatas despesas”.

Tudo porque o “fato de o animal de estimação ter sido adquirido na constância da união estável não pode representar a consolidação de um vínculo obrigacional indissolúvel entre os companheiros (com infindáveis litígios) ou entre um deles e o pet”.

BOLETO FALSO E O PAGAMENTO COM EFEITO LIBERATÓRIO

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Um dos golpes mais utilizados na atualidade é o da emissão de boletos falsos. Por meio de tais documentos de compensação, o consumidor pensa efetuar o pagamento de uma compra ou a quitação de um serviço, quando, na verdade, está transferindo seu dinheiro para um terceiro que “raqueou” o site do fornecedor e criou um boleto falsificado.

Importante, portanto, que o fornecedor esteja atento ao seu sistema de segurança, já que, com a aplicação da responsabilidade objetiva, ao não se cercar de todas as cautelas devidas e necessárias, este assume o ônus de arcar com os eventuais prejuízos que causar aos consumidores, independentemente da demonstração de culpa.

Ou seja, ao disponibilizar os serviços de boletos por meio eletrônico, o fornecedor assume a responsabilidade de reparar os danos que decorram de falha de segurança, como o caso de adulteração e fraude em boletos bancários. Tudo porque a obrigação de ofertar segurança às operações realizadas através da internet não é do cliente, e sim do fornecedor.

Ao se afastar da concepção individualista para uma perspectiva principiológica, com base na função social de seus institutos, como é o caso da boa-fé, o direito privado coloca em evidência o comportamento de quem pagou, indagando-se se seria razoável a qualquer pessoa de diligência normal realizar o pagamento pelo boleto, na forma como foi quitado.

Ao realizar o pagamento do falso boleto com boa-fé, acreditando estar o site do fornecedor autorizado a, de fato, emitir os boletos corretos (com valores que eram os mesmos do acordado, com nome e endereço idênticos ou semelhantes do beneficiário, entre outras informações), permite-se a aplicação não só da teoria do fortuito interno, como também do princípio da proteção do pagamento realizado de boa-fé.

E, com fundamento nesse princípio, reconhece-se como válida a quitação do preço devido ao fornecedor, atribuindo-se efeito liberatório ao consumidor que pagou sua dívida por boleto adulterado.

CONSUMIDOR CARNAVALESCO

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É chegada a tão sonhada mega festa do Brasil, quem sabe do mundo: o carnaval. E com ele as alegrias, os festejos, os bloquinhos, os desfiles, as viagens em família e/ou com os amigos, mas também os perrengues inevitáveis de uma comemoração de tal porte.

E é, por isso, que o folião precisa ficar atento aos seus direitos como consumidor carnavalesco. Como em qualquer relação de consumo, o anúncio vincula o fornecedor (art. 3o, do CDC), criando pra este a obrigação de cumprir integralmente tudo aquilo que prometeu.

Por esse motivo, o folião que compra um pacote de viagem não pode ser surpreendido com atrasos, “overbooking” ou trocas de quartos nos hotéis que escolheu. Também, ao comprar um abadá, o consumidor carnavalesco deverá assistir seu artista preferido sem que o mesmo seja substituído e na data previamente contratada. Isso sem falar que deve o folião ter sua segurança plenamente atendida pelas estruturas carnavalescas.

Em qualquer desconformidade surgida, sem sombra de dúvidas que o consumidor carnavalesco terá direito à devolução daquilo que gastou e até mesmo a indenizações, seja pela quebra do contrato, seja pelas frustrações emocionais que tiver sofrido.

Por outro lado, caso o folião opte por seguir curtindo a festa quando for surpreendido por alguma modificação de seu projeto de carnaval (é um direito dele, já que pagou por isso), fará jus a um abatimento sobre o montante quitado, proporcionalmente ao que não foi fielmente cumprido pelo fornecedor de serviços de viagens em seu anúncio.

Então, se o folião se deparar com qualquer acontecimento que ofenda seus direitos como consumidor carnavalesco, existe a possibilidade de responsabilização do fornecedor. Mas isso é só uma dica para depois… Enquanto isso, bom carnaval!

A RESPONSABILIDADE DA MONTADORA E DA CONCESSIONÁRIA PELA DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO VALOR PAGO OU PELA TROCA DO PRODUTO QUANDO DA EXISTÊNCIA DE VÍCIOS OCULTOS EM VEÍCULOS

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O art. 3º, do CDC, ao trazer o conceito de fornecedor, assegurou ao consumidor o direito de não ficar desamparado ou prejudicado nas relações de consumo, atribuindo àquele uma responsabilidade pelo fornecimento de bens ou serviços, independentemente de ser fabricante ou comerciante, garantindo uma relação equilibrada e harmoniosa.

Importante destacar, ainda, que a relação entre a concessionária e a montadora é regida pela Lei nº 6729/79 (lei Ferrari), a qual dispõe que, para haver a concessão comercial entre produtores e distribuidores de veículos, as concessionárias devem, além de outras obrigações, prestar assistência e manutenção aos produtos oferecidos aos consumidores.

Ou seja, a partir do momento em que o consumidor adquiri um automóvel, a concessionária (fornecedor) se responsabiliza solidariamente com a produtora (montadora) para solucionar conjuntamente os vícios do produto, já que a concessionária de veículos é a responsável pela concretização das manutenções e reparos do automóvel comercializado.

Assim, quando da constatação de um defeito oculto em veículo “zero quilômetros”, surge a responsabilidade solidária da concessionária (fornecedor) e do fabricante, como salienta o art. 18, “caput”, do CDC.

Nesse sentido, o STJ já reconheceu esse tipo de responsabilidade solidária (Agravo em RESp nº 675.572-MA), asseverando que “não há que se falar em ilegitimidade passiva da concessionária de veículos, o qual responde solidariamente com os demais integrantes da cadeira de consumo”, eis que “o fornecedor de produtos e serviços responde independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados por defeitos relativos aos produtos e prestação de serviços que disponibiliza no mercado de consumo”.

Portanto, a montadora e concessionária são responsáveis pelos vícios ocultos apresentados nos veículos que disponibilizam a seus consumidores. E, caso não seja sanado o vício, em 30 (trinta) dias, a critério do consumidor, este pode aceitar a substituição do produto ou a restituição imediata da quantia paga.

CONTRATO DE NAMORO: VALIDADE, EFICÁCIA E SÃO VALENTIM

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Para quem vive uma paixão, cada momento é intenso e propício para comemorar. E uma nova data, que tem se tornado importante, além dos dias especiais de cada casal e do dia dos namorados, em 12 de junho, é o Valentine’s Day celebrado em 14 de fevereiro.

Essa tradição de origem estrangeira ligada a várias histórias, em especial a de um bispo, que durante o império romano celebrava casamentos diante da proibição do imperador Claudio II, possui contornos jurídicos  interessantes e diferentes nos dias atuais.

Tudo porque, ao contrário de antigamente e com o temor das consequências fatais advindas da pandemia, muitos casais que passaram a morar juntos em quarentena e que não pretendiam, a princípio, dividir bens entre si, buscaram mecanismos jurídicos para evitar o reconhecimento de uma possível união estável.

E uma forma bastante utilizada foi a de se concretizar um contrato de namoro, cujo principal objetivo (e não deixem São Valentim saber) é o de negar a existência ou até mesmo a intenção de formar uma relação matrimonial, reconhecendo a existência de um vínculo afetivo, porém sem consequências, em especial financeiras, mais profundas e complexas.

Em outras palavras, o contrato de namoro é um negócio jurídico em que se busca evitar os reflexos  patrimoniais afeitos à união estável (ou até mesmo ao casamento), como é o caso de partilha de bens e eventual dever de assistência quando do término.

Ao se ter isso em mente, a fim de garantir sua validade e eficácia, recomenda-se que tal relação afetiva seja feita através de uma escritura pública e que estabeleça um prazo de vigência (o qual pode ser prorrogado ou encerrado antes do prazo estabelecido).

Entretanto, vale ressaltar que a realidade fática prevalece ante ao contratado. Assim, mesmo que seja celebrado um contrato de namoro, ao se estarem presentes os requisitos da união estável (união pública, duradoura e com intenção de constituir núcleo familiar), qualquer um dos amásios poderá reverter o cenário contratual e ver reconhecida a união estável por meio de ação judicial.

Lógico que isso não significa dizer que a concretização de um contrato de namoro seja ineficaz, ao contrário; mas deve ficar claro que a realidade sempre prevalecerá e a respectiva escritura será importante para demonstrar que o casal tinha a intenção inicial de, ao menos, ser por um período apenas namorados.