Categoria: Imobiliário

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL: PRAZO MÁXIMO DE 5 ANOS

Posted by Felipe Pagni Diniz on

Com base no Decreto 24.150/1934, o Supremo Tribunal Federal já tinha editado a Súmula 178 que fixava o entendimento de que a renovação judicial de contrato de locação de imóveis comerciais teria o prazo máximo de cinco anos, ainda que o prazo previsto no contrato a renovar fosse superior.

Com a promulgação da Lei 8.245/1991, que trata da locação de imóveis urbanos, a redação do caput de seu artigo 51, o qual define que o locatário terá direito à renovação do contrato de aluguel comercial, por igual prazo – suscitou novas discussões e diferentes interpretações a respeito do prazo máximo da renovatória em razão do significado da expressão “por igual prazo”. Sendo elas: se seria o prazo de cinco anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação (inciso II do artigo 51) ou a soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes, ou, ainda, o prazo do último contrato que completou o quinquênio.

Com base nessas premissas interpretativas, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, independentemente do prazo de vigência do contrato de locação comercial, a renovação deverá ter o máximo de cinco anos e poderá ser requerida novamente pelo locatário ao final do período (REsp 1.971.600).

Tudo porque o benefício, anteriormente tratado pelo Decreto 24.150/1934 e, atualmente, pela Lei 8.245/1991, também deve preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade e viole a própria natureza bilateral e consensual da locação.

PARTILHA DE USUFRUTO DE IMÓVEL INSTITUÍDO PARA PREJUDICAR UM DOS CÔNJUGES

Posted by Felipe Pagni Diniz on

O usufruto é um direito real garantido a alguém, para que possa ter a posse, o uso, a administração e a percepção dos frutos e das utilidades de bens móveis ou imóveis, cuja propriedade pertence uma outra pessoa (arts 1.390 a 1.411 do Código Civil).

O usufruto só se transfere por alienação ao proprietário do bem, mas o seu exercício pode ser cedido por título gratuito ou oneroso e realizar-se com terceiros, o que faz com que, em regra, o direito ao usufruto não seja partilhável em casos de término de relações conjugais.

Diz-se em regra porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso de ex-cônjuge que buscava desconstituir decisão que permitiu a partilha do usufruto sobre imóvel.

No caso em questão, após o pedido de divórcio, a demandante requereu a partilha do direito real de usufruto, tendo em vista que seu ex-cônjuge havia transferido a propriedade do bem imóvel do casal para sua prole e ficado com o usufruto exclusivo do mesmo.

Em primeira instância, foi determinada a partilha do próprio bem na proporção de 50% para cada. Já o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença para consentir com a partilha do direito de usufruto, ficando mantida a propriedade do bem em nome da prole do casal.

Ao se manifestar sobre essa questão, o STJ entendeu que a conclusão do tribunal de origem havia sido correta. Tudo porque o uso desvirtuado do instituto do usufruto não pode prejudicar o direito da parte à meação do bem adquirido na constância da união estável.

Destacou, ainda, o STJ que “reconhecido que ambos são titulares do direito real de usufruto, e não sendo viável o exercício simultâneo do direito, absolutamente possível a cessão do bem imóvel, a título oneroso, a terceiro (v.g., contrato de aluguel), cuja remuneração há de ser repartida, em porções iguais, entre os ex-cônjuges. Alternativamente, no caso de apenas um dos usufrutuários exercer o uso do bem, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição da coisa, compensação essa que pode se dar mediante o pagamento de valor correspondente à metade do valor estimado do aluguel do imóvel. Em qualquer hipótese, as despesas do imóvel hão de ser arcadas pelos dois usufrutuários”.

LOTEAMENTOS IMOBILIÁRIOS E A CONTRIBUIÇÃO SINDICAL RURAL

Posted by Felipe Pagni Diniz on

Nos últimos anos, houve a proliferação de loteamentos imobiliários nas cidades que circundam a capital do Estado de São Paulo, buscando seus proprietários ter uma melhor qualidade de vida e ficar longe dos grandes centros.

Com isso, muitos terrenos, que eram enquadrados como propriedades rurais, deixaram de assim ser e passaram a ser tidos como propriedades urbanas. Entretanto, antes da mudança de enquadramento, as loteadoras sofreram inúmeras cobranças indevidas para o recolhimento de contribuição sindical rural.

Diz-se indevidas porque o fato de ser proprietária de imóveis rurais não faz das incorporadoras ou responsáveis por empreendimentos imobiliários de loteamento uma empregadora rural nos moldes definidos pelo inciso II, do art. 1o, da Lei n. 9.701/98.

O sujeito passivo da obrigação tributária encontra-se previsto no art. 1o, do Decreto Lei n. 1.166/71 e dispõe que os empregadores rurais são aqueles desenvolvem atividades econômicas rurais ou exploram a área em regime de economia familiar para sua subsistência e progresso econômico e social.

O fato das loteadoras serem proprietárias de um imóvel localizado em área rural e não urbana altera apenas a competência do tributo incidente sobre a propriedade (ITR para propriedades ruais e IPTU para urbanas), não sendo fato gerador da contribuição sindical rural, eis que, para tanto, o proprietário deve também ser empresário ou empregador rural.

Caso tenha sido indevidamente cobrado ou tenha efetuado o recolhimento indevido, a Pagni Advogados conta com profissionais que poderão tirar suas dúvidas sobre quando é devida ou não a contribuição sindical rural.

CORRETAGEM EM IMÓVEIS VENDIDOS NA PLANTA – ATUALIZADO

Posted by Felipe Pagni Diniz on

Ao comprar um imóvel em construção (ou seja, na planta), os consumidores deparam-se, na grande maioria das vezes, com os prestativos corretores presentes nos “stands” de venda dos empreendimentos, os quais mostram para os futuros compradores o imóvel decorado e informam sobre as diversas benesses das áreas comuns e as condições de aquisição, fazendo com que, com o fechamento do negócio, seja devida a taxa de corretagem.

Entretanto, de forma equivocada, os compradores de imóveis na planta acionam judicialmente as construtoras, as incorporadoras e as empresas de corretagem, requerendo a devolução dos importes relativos aos serviços de corretagem, sob o argumento de que a responsabilidade pelo pagamento de tais valores seria da vendedora do imóvel e não do comprador.

Tudo isso porque a praxe sempre foi a de que o vendedor deveria pagar os valores relativos à comissão de corretagem; entretanto, nos dias atuais, com a proliferação da venda de imóveis na planta, o Superior Tribunal de Justiça firmou tema repetitivo (938), reconhecendo, de forma definitiva, que a construtora, o consumidor e a empresa de corretagem podem estipular, livremente, quem deve ser responsável pelo pagamento da taxa de corretagem.

Ou seja, nos casos de vendas de imóveis na planta, o corretor passou a ter como cliente o próprio comprador do imóvel (e não como de costume o vendedor), executando seus serviços de “mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios”, sob pena de responder por perdas e danos, quando não fornecer ao comprador todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance sobre a venda.

Assim, desde que previamente informado o preço total da aquisição do imóvel, com o destaque da comissão de corretagem, é válida a cláusula contratual que transfira ao comprador a obrigação de quitar tal comissão nos contratos de promessa de venda e compra de imóveis em regime de incorporação imobiliária.

FIANÇA E A VALIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA (SÚMULA 656, STJ)

Posted by Felipe Pagni Diniz on

A fiança consiste em instituto contratual acessório (escrito e sem interpretação extensiva), no qual o fiador se obriga, perante o credor, a adimplir uma obrigação assumida pelo devedor por meio de um contrato principal, caso este não a cumpra.

Em razão da impossibilidade de interpretação extensiva, antes de novembro de 2006, o STJ adotava posicionamento em que a obrigação decorrente da fiança deveria se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do fiduciário o adimplemento de obrigações que se referiam ao período de prorrogação sobre a qual não anuiu.

Entretanto, com o julgamento do EREsp 566.633, passou o STJ a entender que o prolongamento da fiança em contratos de locação seria possível, desde que existisse previsão de que a fiança continuaria vigente até a entrega das chaves. Em seguida, houve a promulgação da Lei nº 12.112/2009, que aplicou nova redação ao artigo 39, da Lei nº 8.245/1991 (lei de locação), dispondo que qualquer das garantias da locação se estenderia até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que prorrogada por prazo indeterminado.

Em junho de 2015, também em contratos bancários, o STJ pacificou o entendimento de que, ao existir cláusula expressa com a anuência do fiduciário, a fiança deverá subsistir diante da prorrogação do contrato principal (REsp 1.253.411), o que fez com que fosse reconhecida a faculdade do fiador de, no período fora do prazo originalmente contratado, concretizar a notificação com o objetivo de extinguir a fiança, nos termos do artigo 835, do Código Civil.

Para fechar questão sobre esse tema, independente da natureza do contato originário, em novembro de 2022, o STJ editou a Súmula 656, reconhecendo que “É válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no artigo 835 do Código Civil.”

Distrato por Inadimplemento do Comprador em Imóvel Advindo de Incorporação Imobiliária – Visão Geral da Lei nº 13.786/2018

Posted by Felipe Pagni Diniz on

Quando da compra de um imóvel em construção (ou seja, na “planta” / em incorporação imobiliária), os consumidores deparam-se, em alguns casos, com problemas financeiros ao longo da obra, o que lhes faz buscar a incorporadora / construtora para distratar o negócio jurídico inicialmente celebrado para a aquisição do sonho da casa própria ou para investimento de parte de suas rendas.

Porém, quando não se chega a um consenso, há alguns anos, os compradores de imóveis na “planta” têm acionado judicialmente as construtoras / incorporadoras, requerendo a devolução da integralidade dos importes relativos à compra de tais imóveis.

Isso fez com que o STJ tornasse pacífico o entendimento de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº 543).

Para dirimir a questão do percentual a ser devolvido quando do distrato da promessa de compra e venda de imóvel em casos em que o comprador tenha dado causa ao desfazimento do negócio jurídico (o qual era geralmente aplicado entre 10% e 25% de devolução do valor quitado pelo comprador), em 28 de dezembro de 2018, houve a publicação da Lei nº 13.786.

De acordo com a nova norma, quando o comprador desistir da compra do imóvel, a incorporadora / construtora poderá aplicar multa que variam de até 25% e de até 50% do valor total pago na compra do bem, sendo o primeiro percentual aplicado para os casos em que haja a construção sem o regime de afetação e o último quando houver regime de afetação (ou seja, quando os valores recebidos sejam destinados única e exclusivamente para a construção da obra).

Ainda de acordo com a norma, a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento – desde que expressamente pactuado de forma clara e destacada (em negrito) – não ensejará a resolução do contrato por parte do adquirente e nem o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador (art. 43-A).

Passados seis meses, fica à critério do adquirente a rescisão contratual, lhe sendo garantido o recebimento de todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato (§ 1º, do art. 43-A). Por outro lado, caso o compraddor venha a optar pela continuidade do negócio jurídico, mesmo com o atraso na entrega do imóvel, lhe será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora / construtora para cada mês ultrapassado do prazo de entrega da obra (§ 2º, do art. 43-A). Outro detalhe é que a indenização de 1% não poderá se acumular com a multa aplicada em caso de resolução do contrato (§ 3º, do art. 43-A).

A Lei nº 13.786 acrescenta também o art. 67-A na lei de incorporação imobiliária, estabelecendo que, caso seja desfeito o contrato de compra e venda, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do consumidor, haverá devolução de quantias por ele pagas, atualizadas, que serão deduzidas da integralidade da comissão de corretagem e, ainda, haverá penalidade no pagamento de 25% da quantia efetivamente quitada.

Outra implicação ao distrato trazido pela Lei nº 13.786 é que, em função do período em que o imóvel estiver à disposição do comprador, ele deverá ainda arcar com os impostos incidentes sobre o imóvel, as taxas condominiais e contribuições devidas à associação de moradores, e também ao valor correspondente ao período que usufruiu do imóvel a título de aluguel. Além disso, responde também o consumidor pelos demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas em contrato (§ 2º do art. 67-A).

No que concerne ao prazo de devolução de valores ao comprador, prevê a Lei nº 13.786 que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo consumidor no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente (§ 2º do art. 67-A).

Já, para os casos em que a incorporação não esteja submetida ao regime de afetação, após as deduções admitidas, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias do desfazimento do contrato (§ 6º do art. 67-A).

Por outro lado, caso ocorra a revenda do imóvel antes dos prazos estabelecidos acima (de 30 dias e de 180 dias), o valor remanescente devido ao comprador será pago em até 30 (trinta) dias, devendo ser corrigido com base no índice estabelecido em contrato (ou seja, aquele estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel) (§ 7º do art. 67-A).

Uma ressalva importante criada pela Lei nº 13.786 é a de que não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto (§ 9º do art. 67-A).

Por fim, importante destacar que a Lei nº 13.786 estabelece o prazo de 07 (sete) dias para que o consumidor se arrependa da compra, caso tenha sido realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador. Situação em que todos os valores eventualmente antecipados bem como a comissão de corretagem serão devolvidos. Entretanto, para que o comprador tenha este direito, ele deve demonstrar este fato através de carta registrada com aviso de recebimento (§ 10º do art. 67-A).

Corretagem em Imóveis Vendidos na Planta

Posted by Felipe Pagni Diniz on

Ao comprar um imóvel em construção (ou seja, na planta), os consumidores deparam-se, na grande maioria das vezes, com os prestativos corretores presentes nos “stands” de venda dos empreendimentos, os quais mostram para os futuros compradores o imóvel decorado e informam sobre as diversas benesses das áreas comuns e as condições de aquisição, fazendo com que, com o fechamento do negócio, seja devida a taxa de corretagem.

Entretanto, há alguns anos, os compradores de imóveis na planta têm acionado judicialmente as construtoras, as incorporadoras e as empresas de corretagem, requerendo a devolução dos importes relativos aos serviços de corretagem, sob o argumento de que a responsabilidade pelo pagamento de tais valores seria da vendedora do imóvel e não do comprador.

Tudo isso porque a praxe sempre foi a de que o vendedor deveria pagar os valores relativos à comissão de corretagem quando desejava vender o seu imóvel, e este vinha sendo o entendimento dos Tribunais; entretanto, nos dias atuais, com a proliferação da venda de imóveis na planta, posicionamento diverso a este tem ocorrido, reconhecendo-se, assim, que a construtora, o consumidor e a empresa de corretagem podem estipular, livremente, quem deve ser responsável pelo pagamento da taxa de corretagem.

Essa visão tem-se feito possível porque o corretor deixou de ser um mero “aproximador” ou “publicitário” para futuras vendas do proprietário do imóvel e, realmente, se tornou um prestador de serviço do futuro comprador, informando como será a identificação e/ou a visualização da futura projeção do imóvel assim como do empreendimento como um todo, além de negociar em prol do comprador as melhores formas de quitação do negócio jurídico.

Ou seja, nos casos de vendas de imóveis na planta, o corretor passou a ter como cliente o próprio comprador do imóvel (e não como de costume o vendedor), executando seus serviços de “mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios”, sob pena de responder por perdas e danos, quando não fornecer ao comprador todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados de tal incumbência.

Tal discussão ainda gera bastante polêmica, não tendo entendimento pacífico sobre o tema e existindo, inclusive, enorme gama de recursos às Instâncias Superiores, o que fez com que o Supremo Tribunal Federal (STF) tenha entendido se tratar a presente matéria de caso de repercussão geral, suspendendo todos os pedidos de ressarcimento de corretagem que cheguem à Instância Superior, para então decidir sobre quem seria realmente obrigado a pagar a comissão de corretagem.

Vale o registro, porém, que, conforme diversas jurisprudências (apelação nº 0131554-06.2010.8.26.0100 – SP; apelação nº 1.0647.13.001325-1/001 – processo nº 0017329-86.2014.8.26.0114 – SP; apelação nº 1.0701.08.231019-7/003), já se reconheceu a possibilidade de haver a transferência da responsabilidade do pagamento pelos serviços de corretagem ao comprador do imóvel na planta, desde que o encargo da quitação da corretagem esteja expressa em contrato e que o consumidor seja devidamente informado.

Assim, é possível concluir que há grandes chances do Supremo Tribunal Federal (STF) ratificar tal entendimento dos Tribunais Estaduais e reconhecer a possibilidade de transferência da responsabilidade do pagamento da taxa de corretagem ao comprador do imóvel na planta, desde que haja a prestação do serviço e o consumidor seja informado sobre tal disposição contratual.