Quando da compra de um imóvel em construção (ou seja, na “planta” / em incorporação imobiliária), os consumidores deparam-se, em alguns casos, com problemas financeiros ao longo da obra, o que lhes faz buscar a incorporadora / construtora para distratar o negócio jurídico inicialmente celebrado para a aquisição do sonho da casa própria ou para investimento de parte de suas rendas.
Porém, quando não se chega a um consenso, há alguns anos, os compradores de imóveis na “planta” têm acionado judicialmente as construtoras / incorporadoras, requerendo a devolução da integralidade dos importes relativos à compra de tais imóveis.
Isso fez com que o STJ tornasse pacífico o entendimento de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº 543).
Para dirimir a questão do percentual a ser devolvido quando do distrato da promessa de compra e venda de imóvel em casos em que o comprador tenha dado causa ao desfazimento do negócio jurídico (o qual era geralmente aplicado entre 10% e 25% de devolução do valor quitado pelo comprador), em 28 de dezembro de 2018, houve a publicação da Lei nº 13.786.
De acordo com a nova norma, quando o comprador desistir da compra do imóvel, a incorporadora / construtora poderá aplicar multa que variam de até 25% e de até 50% do valor total pago na compra do bem, sendo o primeiro percentual aplicado para os casos em que haja a construção sem o regime de afetação e o último quando houver regime de afetação (ou seja, quando os valores recebidos sejam destinados única e exclusivamente para a construção da obra).
Ainda de acordo com a norma, a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento – desde que expressamente pactuado de forma clara e destacada (em negrito) – não ensejará a resolução do contrato por parte do adquirente e nem o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador (art. 43-A).
Passados seis meses, fica à critério do adquirente a rescisão contratual, lhe sendo garantido o recebimento de todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato (§ 1º, do art. 43-A). Por outro lado, caso o compraddor venha a optar pela continuidade do negócio jurídico, mesmo com o atraso na entrega do imóvel, lhe será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora / construtora para cada mês ultrapassado do prazo de entrega da obra (§ 2º, do art. 43-A). Outro detalhe é que a indenização de 1% não poderá se acumular com a multa aplicada em caso de resolução do contrato (§ 3º, do art. 43-A).
A Lei nº 13.786 acrescenta também o art. 67-A na lei de incorporação imobiliária, estabelecendo que, caso seja desfeito o contrato de compra e venda, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do consumidor, haverá devolução de quantias por ele pagas, atualizadas, que serão deduzidas da integralidade da comissão de corretagem e, ainda, haverá penalidade no pagamento de 25% da quantia efetivamente quitada.
Outra implicação ao distrato trazido pela Lei nº 13.786 é que, em função do período em que o imóvel estiver à disposição do comprador, ele deverá ainda arcar com os impostos incidentes sobre o imóvel, as taxas condominiais e contribuições devidas à associação de moradores, e também ao valor correspondente ao período que usufruiu do imóvel a título de aluguel. Além disso, responde também o consumidor pelos demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas em contrato (§ 2º do art. 67-A).
No que concerne ao prazo de devolução de valores ao comprador, prevê a Lei nº 13.786 que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo consumidor no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente (§ 2º do art. 67-A).
Já, para os casos em que a incorporação não esteja submetida ao regime de afetação, após as deduções admitidas, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias do desfazimento do contrato (§ 6º do art. 67-A).
Por outro lado, caso ocorra a revenda do imóvel antes dos prazos estabelecidos acima (de 30 dias e de 180 dias), o valor remanescente devido ao comprador será pago em até 30 (trinta) dias, devendo ser corrigido com base no índice estabelecido em contrato (ou seja, aquele estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel) (§ 7º do art. 67-A).
Uma ressalva importante criada pela Lei nº 13.786 é a de que não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto (§ 9º do art. 67-A).
Por fim, importante destacar que a Lei nº 13.786 estabelece o prazo de 07 (sete) dias para que o consumidor se arrependa da compra, caso tenha sido realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador. Situação em que todos os valores eventualmente antecipados bem como a comissão de corretagem serão devolvidos. Entretanto, para que o comprador tenha este direito, ele deve demonstrar este fato através de carta registrada com aviso de recebimento (§ 10º do art. 67-A).