Categoria: Contratual

DANOS MORAIS POR PROTESTO INDEVIDO

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A expedição de títulos de créditos ou boletos sem origem em prestação de serviços ou entrega de material com o conseqüente protesto por falta de pagamento configura um ato ilícito, gerando ao cliente protestado (seja ele, pessoa física ou pessoa jurídica) o direito de ressarcimento dos danos.

Isso porque o protesto é uma das formas mais comuns de abuso do direito e de abalo de crédito, eis que o mesmo impede que o cliente protestado realize empréstimos em instituições financeiras a fim de conseguir financiamentos bancários, assim como efetue compras à prazo de produtos, entre outras práticas, as quais são imprescindíveis para a concretização de uma vida financeira idônea e saudável.

No que tange ao dano moral, este é, por conseqüência, definitivamente devido, relevando considerar as imensas dificuldades e transtornos gerados, tais quais acima mencionadas, pela má-fé de quem apontou a protesto títulos fraudulentos.

De forma consolidada, o STJ entende que a realização de protesto indevido gera, por si só, danos morais, os quais, por conta disso, não precisam ser de qualquer outra forma demonstrados (REsp 570.950). Tudo porque se trata de dano moral in re ipsa, ou seja, dano vinculado à própria existência do fato ilícito.

Assim, a pessoa que for protestada indevidamente não precisa provar que não pode seguir com sua vida financeira de forma saudável e idônea, ou que passou por determinado constrangimento. O simples fato de ter sofrido um protesto de título de crédito ou boleto sem origem, por si, já enseja a configuração do dano indenizável.

MENSALIDADES ESCOLARES: RESPONSABILIDADE FAMILIAR NÃO ACARRETA SOLIDARIEDADE CONTRATUAL COM TERCEIROS

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Uma instituição de ensino moveu execução em face dos pais de um aluno, em razão do inadimplemento de mensalidades decorrentes dos serviços educacionais prestados por meio de contrato firmado com terceiro, haja vista que entendia que haveria responsabilidade daqueles por conta da existência de responsabilidade familiar entre aluno e seus genitores.

Entretanto, o TJ de São Paulo reconheceu a ausência de legitimidade dos pais por não participarem do contrato celebrado com a entidade escolar. Tudo porque “o dever dos pais pela educação dos filhos não se confunde com a responsabilidade por um débito contraído por terceira pessoa, ao qual sequer anuíram, ainda que em benefício da prole. Cuidam-se de esferas completamente distintas, a educação da criança e a responsabilidade pelos serviços educacionais contratados por terceiros”.

Sobre tal acórdão houve recurso, o que fez com que o STJ proferisse voto unânime no sentido de não acolhimento da reforma (AREsp 571.709-SP), eis que o contrato de prestação de serviços escolares não foi celebrado entre a instituição e um dos genitores da criança, mas sim entre a instituição e um terceiro não detentor do poder familiar.

Assim, para o STJ, houve o reconhecimento de que “em que pese o dever dos pais de garantir a educação dos filhos, a condição de genitores ou responsáveis pelo menor beneficiário do contrato não conduz automaticamente à responsabilidade solidária pelo adimplemento das mensalidades, a qual somente existiria se tivessem assumido expressamente com a contratação.”

Recomenda-se, portanto, que haja anuência expressa dos pais sobre as responsabilidades financeiras de seus filhos, caso haja a contratação de serviços escolares por terceiros estranho à relação familiar, sob pena dos pais não serem obrigados a quitar dívidas para com a instituição escolar.

CORRETAGEM EM IMÓVEIS VENDIDOS NA PLANTA – ATUALIZADO

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Ao comprar um imóvel em construção (ou seja, na planta), os consumidores deparam-se, na grande maioria das vezes, com os prestativos corretores presentes nos “stands” de venda dos empreendimentos, os quais mostram para os futuros compradores o imóvel decorado e informam sobre as diversas benesses das áreas comuns e as condições de aquisição, fazendo com que, com o fechamento do negócio, seja devida a taxa de corretagem.

Entretanto, de forma equivocada, os compradores de imóveis na planta acionam judicialmente as construtoras, as incorporadoras e as empresas de corretagem, requerendo a devolução dos importes relativos aos serviços de corretagem, sob o argumento de que a responsabilidade pelo pagamento de tais valores seria da vendedora do imóvel e não do comprador.

Tudo isso porque a praxe sempre foi a de que o vendedor deveria pagar os valores relativos à comissão de corretagem; entretanto, nos dias atuais, com a proliferação da venda de imóveis na planta, o Superior Tribunal de Justiça firmou tema repetitivo (938), reconhecendo, de forma definitiva, que a construtora, o consumidor e a empresa de corretagem podem estipular, livremente, quem deve ser responsável pelo pagamento da taxa de corretagem.

Ou seja, nos casos de vendas de imóveis na planta, o corretor passou a ter como cliente o próprio comprador do imóvel (e não como de costume o vendedor), executando seus serviços de “mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios”, sob pena de responder por perdas e danos, quando não fornecer ao comprador todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance sobre a venda.

Assim, desde que previamente informado o preço total da aquisição do imóvel, com o destaque da comissão de corretagem, é válida a cláusula contratual que transfira ao comprador a obrigação de quitar tal comissão nos contratos de promessa de venda e compra de imóveis em regime de incorporação imobiliária.

FIANÇA E A VALIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA (SÚMULA 656, STJ)

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A fiança consiste em instituto contratual acessório (escrito e sem interpretação extensiva), no qual o fiador se obriga, perante o credor, a adimplir uma obrigação assumida pelo devedor por meio de um contrato principal, caso este não a cumpra.

Em razão da impossibilidade de interpretação extensiva, antes de novembro de 2006, o STJ adotava posicionamento em que a obrigação decorrente da fiança deveria se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do fiduciário o adimplemento de obrigações que se referiam ao período de prorrogação sobre a qual não anuiu.

Entretanto, com o julgamento do EREsp 566.633, passou o STJ a entender que o prolongamento da fiança em contratos de locação seria possível, desde que existisse previsão de que a fiança continuaria vigente até a entrega das chaves. Em seguida, houve a promulgação da Lei nº 12.112/2009, que aplicou nova redação ao artigo 39, da Lei nº 8.245/1991 (lei de locação), dispondo que qualquer das garantias da locação se estenderia até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que prorrogada por prazo indeterminado.

Em junho de 2015, também em contratos bancários, o STJ pacificou o entendimento de que, ao existir cláusula expressa com a anuência do fiduciário, a fiança deverá subsistir diante da prorrogação do contrato principal (REsp 1.253.411), o que fez com que fosse reconhecida a faculdade do fiador de, no período fora do prazo originalmente contratado, concretizar a notificação com o objetivo de extinguir a fiança, nos termos do artigo 835, do Código Civil.

Para fechar questão sobre esse tema, independente da natureza do contato originário, em novembro de 2022, o STJ editou a Súmula 656, reconhecendo que “É válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no artigo 835 do Código Civil.”

PLANO DE SAÚDE COLETIVO: POSSIBILIDADE DE RESCISÃO POR INATIVIDADE DA EMPRESA

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Os sócios de uma empresa inativa ajuizaram ação para anular a rescisão unilateral do plano coletivo empresarial, alegando que a inatividade não seria causa para tal término contratual.

O TJ bandeirante, ao reformar a sentença que havia julgado improcedente essa ação, considerou que a operadora criou nos beneficiários uma legítima expectativa de que o contrato seria mantido, já que continuou a emitir boletos das mensalidades mesmo após ter sido verificado que a empresa estava inativa.

Entretanto, a 3ª turma do STJ, por unanimidade, decidiu que a inatividade da empresa contratante de plano de saúde coletivo permite a rescisão unilateral do contrato pela operadora. Para a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, o vínculo entre os sócios beneficiários do plano e a pessoa jurídica contratante é condição para que o contrato coletivo seja válido. Assim, a inatividade da empresa autoriza a exclusão ou a suspensão da assistência à saúde dos beneficiários do plano coletivo.

Nas palavras da ministra, “se a inatividade da empresa implica o rompimento do vínculo havido entre o titular e a pessoa jurídica contratante, é, consequentemente, circunstância que impede o cumprimento dos requisitos de elegibilidade previstos nos art. 5º e 9º da resolução normativa 195/09 da ANS, indispensáveis à celebração e à manutenção do contrato de plano de saúde coletivo”.

Com esse entendimento, a 3ª turma do STJ deu parcial provimento ao recurso especial de uma operadora de plano de saúde que buscava confirmar a rescisão do contrato com uma empresa inativa (REsp 1.988.124), determinando que os sócios beneficiários sejam notificados pessoalmente para que optem por outro plano da mesma operadora ou para que exerçam o direito à portabilidade de carências.

EXTRAVIO DE BAGAGEM: INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DE EMPRESA VENDEDORA DE PASSAGEM

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O Superior Tribunal de Justiça, por meio de decisão da maioria de sua Terceira Turma entendeu que empresa de turismo, responsável apenas pela venda de passagem aérea, não responde solidariamente pelos danos morais sofridos pelo passageiro quando do extravio de sua bagagem.

Isso porque, de acordo com a Turma julgadora, a atuação da vendedora de passagem é restrita, específica e completa com a realização da viagem, esgotando-se com a venda do bilhete de embarque, que, no caso, não gerou qualquer problema ao consumidor.

Para o STJ em sua decisão proferida no REsp 1.995.563, apesar do direito do consumidor ter viés protetivo e a reparação em benefício do consumidor possa ser imposta ao fornecedor, é necessário haver uma relação de causa e efeito entre o dano (produto ou serviço) e o vício.

Destacou-se, ainda, que responsabilizar a vendedora de passagem pelo extravio de mala seria medida de rigor extremo, já que imputaria uma responsabilidade advinda de fato independente e autônomo que, além de não poder ser controlado ou evitado pela vendedora da passagem, é praticado unicamente pela transportadora, a qual possui responsabilidade objetiva pela bagagem que lhe é entregue (art. 734, do Código Civil).

Nas palavras do ministro relator, ao ressaltar que o STJ já reconheceu por diversas vezes que as agências vendedoras de passagens só devem responder pelos fatos subsequentes quando se tratar de pacote de viagem, “a simples venda da passagem aérea não pode ser alçada a esse mesmo nível de vinculação. Ao contrário, ela ocorreu e foi perfeita, esgotando-se sem nenhum defeito, tanto que a viagem para a qual o bilhete foi vendido acabou realizada”.

Portanto, o STJ afastou a teoria genérica da solidariedade na relação de consumo pelo fato de entender que a ofensa não teria mais de um autor, eis que, no caso, “a autora da ofensa foi apenas uma, isto é, a transportadora aérea, que se descurou do seu dever de cuidado e deixou extraviar a bagagem”.

A NÃO APLICAÇÃO DA CLÁUSULA DE “TAKE OR PAY” DOS CONTRATOS DE DEMANDA DE ENERGIA EM RAZÃO DOS ATOS GOVERNAMENTAIS ADVINDOS DA PANDEMIA

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Felipe Pagni Diniz (1) e Nathalie Pagni Diniz (2)

Não é possível se concluir pela existência de nexo de causalidade entre a pandemia do novo coronavírus (covid-19) e a possibilidade de descumprimento dos negócios jurídicos, em particular, daqueles que tratam de demanda de energia e que possuem obrigações continuadas no tempo.

É claro que não se pode negar os estragos causados pela referida pandemia, entretanto, o que está criando obstáculos ao cumprimento dos contratos firmados previamente entre as partes (geradores, fornecedores e consumidores) são as medidas adotadas pelos governos (federal, estadual e municipal) a fim de conter a disseminação do vírus que tem matado milhares de pessoas.

Resta público e notório que, no Brasil, por atos dos governos (os quais agiram – diga-se de passagem – com total utilização de suas competências constitucionais), diversos setores empresariais (cita-se, como exemplo, as empresas do ramo da educação e do comércio atacadista e varejista, inclusive “shopping centers”, assim como aquelas com parques industriais não automatizados) tiveram as suas atividades suspensas de forma temporária, o que fez com que, em muitos casos, houvesse o fechamento de seus respectivos estabelecimentos.

Assim, com tal fechamento, muitas empresas, consequentemente, tiveram seu faturamento paralisado de forma abrupta e inesperada. Em outras palavras, com a pandemia, alguns ramos da atividade empresarial brasileira, por fato do príncipe, subitamente tiveram que paralisar suas atividades e viram seus faturamentos zerar da noite pro dia.

Digno de menção que o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de que o “fato do príncipe” (muito embora tenha nascido para relações de direito público) é também aplicável aos contratos entre particulares, pois implica em imposições feitas por autoridade pública, as quais fatalmente podem refletir em resultados desfavoráveis em negócios jurídicos particulares (REsp 1.280.218/MG, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, Julgado em 21/06/2016, DJE 12/08/2016).

Ou seja, o nexo de causalidade para justificar o descumprimento dos negócios jurídicos não encontra respaldo na pandemia em si (força maior), mas sim nas medidas de intervenção estatal em suas diversas esferas.

Em razão disso, uma questão fica no ar: há hipóteses em que a força maior resulta da pandemia? A resposta é positiva, mas tal hipótese está relacionada à prestação de fazer. O exemplo clássico é o da empreitada que não pode ter seu exercício finalizado em razão da pandemia, posto que não é possível reunir os trabalhadores durante a quarentena. O mesmo se aplica às atividades artísticas e culturais. Em tais circunstâncias, portanto, o contrato se resolve e as partes voltam ao estado anterior ao contratado, sem qualquer aplicação do instituto das perdas e danos.

Por outro lado, os negócios jurídicos, que cuidam da demanda de energia e que possuem obrigações continuadas no tempo, estão sujeitos à possibilidade de seu descumprimento por fato do príncipe.

Essa discussão jurídica, aliás, não é nova, em especial na Europa, fruto das realidades vivenciadas em tal continente por conta das duas guerras mundiais. Para E. Merrick Dodd, em seu artigo intitulado de “Impossibility of Performance of Contracts Due to War-Time Regulations” (in Harvard Law Review, vol. 32, 1919, págs. 789-805), é possível haver o descumprimento dos negócios jurídicos quando há influência de legislação emergencial superveniente.

De acordo com Dodd, a intervenção estatal por ocasião da Primeira Guerra Mundial, teve diferentes efeitos nas relações jurídicas da Inglaterra. Salientou o autor que, naquelas relações em que o objeto do negócio passou a ter “interesse público” (serviço ou material essencial, como foi o caso exemplificado de fornecimento de carvão que passou a ser insumo necessário à industrialização de suprimentos bélicos), tal fato do príncipe tornou-se causa superveniente e apta a isentar o obrigado de qualquer responsabilidade pelo descumprimento do contrato de fornecimento de bens que dependiam do referido insumo para sua industrialização.

Pois bem, nos dias atuais, o Brasil é refém da pandemia advinda do novo coronavírus (covid-19), o que fez com que diversas medidas fossem tomadas pelos governos (federal, estadual e municipal) a fim de conter a disseminação do vírus e, consequentemente, houvesse o fechamento de muitos estabelecimentos.

Isso, portanto, revela que há um equívoco no descumprimento dos contratos de demanda de energia com base na pandemia (força maior), posto que o motivo essencial para não utilização da energia elétrica (e a impossibilidade de se cobrar o mínimo contratado – cláusula de “take or pay”) são as ordens de fechamento dos estabelecimentos determinadas pelos governos brasileiros em suas diversas esferas.

Amplamente utilizada no fornecimento de energia elétrica sob demanda, a cláusula de “take or pay” tem como base a cobrança do volume contratado, ao revés do volume consumido. Ou seja, a cláusula de “take or pay” é um mecanismo contratual que assegura o pagamento de uma quantidade mínima de energia elétrica, independentemente do seu consumo.

Assim, nos contratos de compra e venda de demanda de energia, o fornecedor / gerador tem a obrigação de colocar à disposição do consumidor certo volume de energia elétrica, e o consumidor, por sua vez, tem a obrigação de retirar a totalidade volume contratado. A não consubstanciação da referida obrigação pelo consumidor, ou seja, de retirar (consumir) a totalidade do volume contratado, resultará na obrigação acessória de pagar (cláusula de “take or pay”).

Como obrigação, a eficácia da cláusula de “take or pay” será sempre dependente da eficácia da obrigação principal. Mais! Levando as condições do mercado de energia elétrica, classifica-se a cláusula de “take or pay” no ordenamento jurídico brasileiro como cláusula penal. Tudo porque, de acordo com Maria Helena Diniz (1998, p. 599), entende-se por cláusula penal cominatória “aquela pela qual na celebração do contrato, os contratantes estipulam a aplicação de uma penalidade àquele que não cumprir a obrigação de praticar um ato ou abster-se de alguma coisa”.

Esse também é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo que asseverou em acórdão que a cláusula de “take or pay” traduz-se com uma cláusula penal, a saber: “A previsão de consumo mínimo de gases, take-or-pay, não afronta a ordem econômica, mas pode configurar abuso, que, se real, reprime-se, porque não passa de cláusula penal”.

Por ser uma cláusula penal, faz-se necessário lembrar que o Código Civil dispõe, em seu artigo 408, que “incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora”. Em outras palavras, o fato determinante para a aplicação da cláusula de “take or pay” no caso dos contratos de demanda de energia não é a falta de utilização do volume mínimo contratado, mas sim o descumprimento contratual culposo.

Em tempos de isolamento social e de fechamento dos estabelecimentos comerciais advindos de atos dos governos (federal, estadual e municipal), a culpa não pode ser – e não é – atribuída à parte contratante pela não utilização do volume mínimo, o que nos permite concluir que o descumprimento contratual é decorrente de fato do príncipe, afastando-se, assim, qualquer obrigação de pagamento do volume mínimo ao fornecedor e/ou gerador.

Até porque a inimaginável realidade por nós vivida hoje faz com que nos apeguemos ainda mais aos princípios norteadores contidos no Código Civil, no que tange aos contratos, quais sejam a boa fé contratual e a probidade dos contratantes, para que se garanta a continuidade das relações contratuais e obrigacionais, inclusive quanto à culpabilidade nos casos de aplicação de cláusulas penais.

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(1) Felipe Pagni Diniz é sócio fundador da Pagni Advogados Associados (2008) e especialista no setor energético, além de possuir graduação e especialização em direitos sociais pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (2002), tendo sido ainda professor assistente na disciplina de direito social na Faculdade de Economia e Administração da Universidade de São Paulo (2006), no curso de especialização de direito do trabalho na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (2007) e no curso de graduação na disciplina de direito do trabalho na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (2008). Contatos: (i) e-mail: felipe@pagni.adv.br; (ii) site: www.pagni.adv.br; e (iii) telefone: (11) 2503-2871.

(2) Nathalie Pagni Diniz possui graduação pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo (2009), pós-graduação “latu sensu” pela FGVLaw em processo civil (2018), pós-graduação em direito digital e “compliance” pelo Dámasio Educacional – IBMEC (2018-2019) e, atualmente, é pós-graduanda na Pontifícia Universidade Católica de São Paulo na área de direito de família e sucessões (2020-2022), além de ser sócia fundadora da NPD – Consultoria Jurídica & Advocacia (2019).

Distrato por Inadimplemento do Comprador em Imóvel Advindo de Incorporação Imobiliária – Visão Geral da Lei nº 13.786/2018

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Quando da compra de um imóvel em construção (ou seja, na “planta” / em incorporação imobiliária), os consumidores deparam-se, em alguns casos, com problemas financeiros ao longo da obra, o que lhes faz buscar a incorporadora / construtora para distratar o negócio jurídico inicialmente celebrado para a aquisição do sonho da casa própria ou para investimento de parte de suas rendas.

Porém, quando não se chega a um consenso, há alguns anos, os compradores de imóveis na “planta” têm acionado judicialmente as construtoras / incorporadoras, requerendo a devolução da integralidade dos importes relativos à compra de tais imóveis.

Isso fez com que o STJ tornasse pacífico o entendimento de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº 543).

Para dirimir a questão do percentual a ser devolvido quando do distrato da promessa de compra e venda de imóvel em casos em que o comprador tenha dado causa ao desfazimento do negócio jurídico (o qual era geralmente aplicado entre 10% e 25% de devolução do valor quitado pelo comprador), em 28 de dezembro de 2018, houve a publicação da Lei nº 13.786.

De acordo com a nova norma, quando o comprador desistir da compra do imóvel, a incorporadora / construtora poderá aplicar multa que variam de até 25% e de até 50% do valor total pago na compra do bem, sendo o primeiro percentual aplicado para os casos em que haja a construção sem o regime de afetação e o último quando houver regime de afetação (ou seja, quando os valores recebidos sejam destinados única e exclusivamente para a construção da obra).

Ainda de acordo com a norma, a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento – desde que expressamente pactuado de forma clara e destacada (em negrito) – não ensejará a resolução do contrato por parte do adquirente e nem o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador (art. 43-A).

Passados seis meses, fica à critério do adquirente a rescisão contratual, lhe sendo garantido o recebimento de todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato (§ 1º, do art. 43-A). Por outro lado, caso o compraddor venha a optar pela continuidade do negócio jurídico, mesmo com o atraso na entrega do imóvel, lhe será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora / construtora para cada mês ultrapassado do prazo de entrega da obra (§ 2º, do art. 43-A). Outro detalhe é que a indenização de 1% não poderá se acumular com a multa aplicada em caso de resolução do contrato (§ 3º, do art. 43-A).

A Lei nº 13.786 acrescenta também o art. 67-A na lei de incorporação imobiliária, estabelecendo que, caso seja desfeito o contrato de compra e venda, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do consumidor, haverá devolução de quantias por ele pagas, atualizadas, que serão deduzidas da integralidade da comissão de corretagem e, ainda, haverá penalidade no pagamento de 25% da quantia efetivamente quitada.

Outra implicação ao distrato trazido pela Lei nº 13.786 é que, em função do período em que o imóvel estiver à disposição do comprador, ele deverá ainda arcar com os impostos incidentes sobre o imóvel, as taxas condominiais e contribuições devidas à associação de moradores, e também ao valor correspondente ao período que usufruiu do imóvel a título de aluguel. Além disso, responde também o consumidor pelos demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas em contrato (§ 2º do art. 67-A).

No que concerne ao prazo de devolução de valores ao comprador, prevê a Lei nº 13.786 que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo consumidor no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente (§ 2º do art. 67-A).

Já, para os casos em que a incorporação não esteja submetida ao regime de afetação, após as deduções admitidas, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias do desfazimento do contrato (§ 6º do art. 67-A).

Por outro lado, caso ocorra a revenda do imóvel antes dos prazos estabelecidos acima (de 30 dias e de 180 dias), o valor remanescente devido ao comprador será pago em até 30 (trinta) dias, devendo ser corrigido com base no índice estabelecido em contrato (ou seja, aquele estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel) (§ 7º do art. 67-A).

Uma ressalva importante criada pela Lei nº 13.786 é a de que não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto (§ 9º do art. 67-A).

Por fim, importante destacar que a Lei nº 13.786 estabelece o prazo de 07 (sete) dias para que o consumidor se arrependa da compra, caso tenha sido realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador. Situação em que todos os valores eventualmente antecipados bem como a comissão de corretagem serão devolvidos. Entretanto, para que o comprador tenha este direito, ele deve demonstrar este fato através de carta registrada com aviso de recebimento (§ 10º do art. 67-A).

Corretagem em Imóveis Vendidos na Planta

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Ao comprar um imóvel em construção (ou seja, na planta), os consumidores deparam-se, na grande maioria das vezes, com os prestativos corretores presentes nos “stands” de venda dos empreendimentos, os quais mostram para os futuros compradores o imóvel decorado e informam sobre as diversas benesses das áreas comuns e as condições de aquisição, fazendo com que, com o fechamento do negócio, seja devida a taxa de corretagem.

Entretanto, há alguns anos, os compradores de imóveis na planta têm acionado judicialmente as construtoras, as incorporadoras e as empresas de corretagem, requerendo a devolução dos importes relativos aos serviços de corretagem, sob o argumento de que a responsabilidade pelo pagamento de tais valores seria da vendedora do imóvel e não do comprador.

Tudo isso porque a praxe sempre foi a de que o vendedor deveria pagar os valores relativos à comissão de corretagem quando desejava vender o seu imóvel, e este vinha sendo o entendimento dos Tribunais; entretanto, nos dias atuais, com a proliferação da venda de imóveis na planta, posicionamento diverso a este tem ocorrido, reconhecendo-se, assim, que a construtora, o consumidor e a empresa de corretagem podem estipular, livremente, quem deve ser responsável pelo pagamento da taxa de corretagem.

Essa visão tem-se feito possível porque o corretor deixou de ser um mero “aproximador” ou “publicitário” para futuras vendas do proprietário do imóvel e, realmente, se tornou um prestador de serviço do futuro comprador, informando como será a identificação e/ou a visualização da futura projeção do imóvel assim como do empreendimento como um todo, além de negociar em prol do comprador as melhores formas de quitação do negócio jurídico.

Ou seja, nos casos de vendas de imóveis na planta, o corretor passou a ter como cliente o próprio comprador do imóvel (e não como de costume o vendedor), executando seus serviços de “mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios”, sob pena de responder por perdas e danos, quando não fornecer ao comprador todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados de tal incumbência.

Tal discussão ainda gera bastante polêmica, não tendo entendimento pacífico sobre o tema e existindo, inclusive, enorme gama de recursos às Instâncias Superiores, o que fez com que o Supremo Tribunal Federal (STF) tenha entendido se tratar a presente matéria de caso de repercussão geral, suspendendo todos os pedidos de ressarcimento de corretagem que cheguem à Instância Superior, para então decidir sobre quem seria realmente obrigado a pagar a comissão de corretagem.

Vale o registro, porém, que, conforme diversas jurisprudências (apelação nº 0131554-06.2010.8.26.0100 – SP; apelação nº 1.0647.13.001325-1/001 – processo nº 0017329-86.2014.8.26.0114 – SP; apelação nº 1.0701.08.231019-7/003), já se reconheceu a possibilidade de haver a transferência da responsabilidade do pagamento pelos serviços de corretagem ao comprador do imóvel na planta, desde que o encargo da quitação da corretagem esteja expressa em contrato e que o consumidor seja devidamente informado.

Assim, é possível concluir que há grandes chances do Supremo Tribunal Federal (STF) ratificar tal entendimento dos Tribunais Estaduais e reconhecer a possibilidade de transferência da responsabilidade do pagamento da taxa de corretagem ao comprador do imóvel na planta, desde que haja a prestação do serviço e o consumidor seja informado sobre tal disposição contratual.